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物业费官司 维权重点看服务标准
http://www.syd.com.cn.dahaiyang5.com   来源:沈阳日报 2019-06-27 05:56
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  物业纠纷一直是社会关注的话题。近年来,物业费官司呈逐年大幅度上升趋势。业主被物业公司推上被告席索要物业费的案件越来越多,很多业主都以败诉收场。

  在采访中,皇姑区法院的一位法官告诉记者,在审理中发现,很多业主对物业服务的范围非常模糊,仅凭感性认为物业公司服务不达标就拒交物业费,结果当了被告。业主维权的一个关键点是对照物业服务合同约定和收费服务标准,有的放矢地找物业服务问题,胜诉的机会才会增大。

  服务不达标

  仅凭自我认知

  大多数拒绝交费的业主均持有服务不达标、拒交物业费的抗辩理由。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维,将不属于物业服务范畴的事项,如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等也纳入进来,要求物业服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时,业主就误认为其没有全面履行合同义务而拒交物管费。

  业主维权要对照物业服务合同约定的服务标准和物业条例规定的收费服务标准,查找物业存在的问题,而不要只凭感性认识。

  法官一般在给被告送达时,会看看园区的情况,有时得结合收费标准,比如每月0.9元/平方米的物业费,判决时对业主提出的苛刻要求就不能支持了。

  房子漏水

  物业必须管

  有些业主向物业服务企业反映顶楼房屋漏水等问题,要求维修,物业服务企业没有维修或者维修不合格,业主就以此为由拒交物业费;有的业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费。

  房屋质量问题及开发商的遗留问题不能构成不交物业费的理由。对于维修义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。

  若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时,法院可酌情减少物业费。

  家里被盗

  物业理应担责

  有些业主认为,因为物业服务企业未尽到安全保障义务,导致自己的人身、财产遭受损失,如家中财物被盗、自有车辆被损坏或者被偷走,以此为由拒交物业费。

  物业服务企业法定的安保义务主要是防止小区内出现安全问题的协助义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

  若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务,业主可以和物业协商少交物业费。市法院曾判过一个案子,物业承诺24小时提供安保服务,但一业主家中被盗后,想查看录像时却发现小区摄像头坏了,法院判物业减免业主当年20%的物业费。

  物业未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约,法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。

  长期不住

  不用交物业费

  有业主认为,房子没有长期居住,因没享受到物业服务而拒交物业费。

  实际上,业主是否长期居住或者是否亲自居住都不能构成唯一的抗辩理由,只要办理了入住手续就应按时交物业费。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

  此类案件在拒交物业费案件类型中比例不大,但业主败诉率100%。业主应该认识到,物业服务好了,小区环境美化了,业主房子存在升值的空间。

  物业没催收

  不交物业费

  有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由,对物业服务企业主张的诉讼请求中超过三年诉讼时效的物业费拒绝交纳。

  实践中,物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实,那么法院可认定为诉讼时效中断,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费,那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

  成立业委会是当务之急

  法官提示

  如何从根本上解决物业纠纷?

  法官指出,成立业主委员会是当务之急。由业委会来监督物业的工作并为业主们争得应有的利益。如物业服务确实问题很大,业委会可组织业主解聘物业服务企业。

  业主平时应注重物业服务不达标证据的收集,及时向业主委员会或物业反映。同时,业主自身也应注意履行合同约定义务,按时交物业费,不能随意以物业服务不到位或履职不力为由拒交物业费。

  物业服务企业在能力范围内应把自己的工作做到最优最好。对业主反映的问题应及时快速解决,并在问题得到解决后进行定期回访和反馈,让业主看到物业公司的工作效率和态度。物业收费服务标准应向业主公示,收费项目及支出项目也应在法律规定的范围内向业主公示,让业主知道物业服务达没达标,自己交的物业费花了多少,花在哪儿了?

  此外,相关主管部门要定期检查物业服务企业的工作,会同社会力量在诉讼前尽量化解矛盾。这样,物业公司就不用再上法院解决欠费纠纷,既节约当事人诉讼成本,也不过度浪费司法资源。

编辑:xw03
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